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Superior Tribunal de Justiça · Recurso Repetitivo · Tema 938
Prescrição e Decadência
Questão submetida a julgamento
(i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;
(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Tese firmada
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Dados do tema
- Tribunal
- Superior Tribunal de Justiça
- Tipo
- Recurso Repetitivo
- Número do tema
- 938
- Situação
- Trânsito em Julgado
- Ramo do direito
- Direito Civil
- Relator
- Paulo de Tarso Sanseverino
- Órgão julgador
- 2ª Seção
- Paradigma
- REsp 1551956/SP, REsp 1599510/SP, REsp 1599511/SP, REsp 1599618/SC, REsp 1602800/DF, Pet 14369/DF, REsp 1918648/DF
- Afetação
- 08/09/2015
- Julgamento
- 24/08/2016
- Publicação do acórdão
- 06/09/2016
- Trânsito em julgado
- 24/10/2016
Anotações do tribunal
Processos destacados de ofício pelo relator.
Em despacho publicado no DJe de 19/5/2022, o Ministro relator decidiu: "Tendo em vista o aparente conflito entre as razões de decidir do precedente da CORTE ESPECIAL e as razões de decidir do Tema 610/STJ, entendo seja prudente, a bem da segurança jurídica, suspender o julgamento do presente repetitivo, enquanto se aguarda o desfecho da proposta de revisão Tema 610/STJ, na PET 12.602/DF, oportunidade em que o referido conflito aparente será enfrentado sob o rito dos repetitivos.
REsp n. 1.918.648/DF suspenso pelo Tema 1099/STJ, conforme decisão publicada no DJe de 28/4/2022.
Em sessão realizada no dia 26/5/2021, a Segunda Seção, por unanimidade, acolheu questão de ordem suscitada pelo Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino para instaurar o procedimento de revisão da tese "i" do TEMA 938/STJ, no que tange ao prazo prescricional, nos termos do artigo 256-S, do RISTJ. (QO no REsp n. 1.918.648/DF).
O Tema 938/STJ foi objeto de proposta de revisão, nos autos do REsp 1918648/DF. Todavia, em apreciação de questão de ordem na Pet 14369/DF, em sessão de julgamento realizada em 22/3/203, a Segunda Seção decidiu por desafetar a referida proposta de revisão, para fins de manter a coerência com o Tema repetitivo 610/STJ (DJ de 29/3/2023).
Delimitação do julgado
A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018):
"Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta.
[...]
O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." .
Informações complementares
O Ministro relator decidiu: "(...) Por conseguinte, torno sem efeitos a ordem de suspensão de processos de fls. 17."
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