No condomínio. Conheça os seus direitos e deveres

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1. Respire. Atraso tem solução. Peça ao síndico ou à administradora a planilha do débito, mês a mês.
2. Confira a multa. Pelo Código Civil, a multa por atraso é de até 2% sobre o débito, mais correção e juros.
3. Proponha um acordo por escrito, com parcelas que caibam no seu bolso. Use o modelo pronto.
4. Só pague depois de ter o acordo por escrito e guarde todos os comprovantes.
5. Atenção: a cota de condomínio pode ser cobrada direto por execução na Justiça, e o seu apartamento pode ser penhorado, mesmo que seja o único imóvel da família.
6. Enquanto estiver em atraso, você pode participar da assembleia, mas a lei só garante o voto a quem está quite.
7. Comprou o imóvel? Quem compra responde pelas dívidas de condomínio que o antigo dono deixou. Peça a declaração de quitação antes de fechar negócio.
8. É inquilino? Você paga as despesas ordinárias, como funcionários, limpeza e contas das áreas comuns. As extraordinárias, como obras na estrutura, pintura da fachada e fundo de reserva, são do dono.

• Boletos e comprovantes de pagamento
• A planilha do débito enviada pelo condomínio
• O acordo assinado
• A declaração de quitação, se comprou o imóvel

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1. Leia a notificação com calma. Anote o que dizem que você fez, a data e qual regra da convenção ou do regimento foi usada.
2. Peça cópia da convenção e do regimento interno, se você não tem.
3. Confira o valor. A multa comum por descumprimento de dever não pode passar de cinco vezes a sua cota mensal.
4. Multas maiores, por descumprimento repetido ou comportamento antissocial, dependem de decisão da assembleia.
5. Apresente a sua defesa por escrito, com as suas provas, e peça o protocolo. Use o modelo pronto.
6. Se o síndico mantiver a multa, peça que o caso seja levado à assembleia.
7. Ainda assim não resolveu? Tente a mediação no CEJUSC do tribunal ou procure o Juizado Especial Cível.

• A notificação e o boleto da multa
• A convenção e o regimento interno
• Fotos, vídeos, mensagens e testemunhas a seu favor
• A defesa protocolada e a resposta do síndico

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1. Comece pela conversa. Muitas vezes o vizinho nem sabe que incomoda.
2. Não deu certo? Mande uma carta educada, com o modelo pronto.
3. Anote os dias e horários do barulho e, se possível, grave áudio ou vídeo a partir da sua casa.
4. Veja no regimento interno os horários de silêncio e de obras.
5. Registre a reclamação no livro de ocorrências ou no aplicativo do condomínio e comunique o síndico por escrito.
6. Se o problema se repetir muito, a assembleia pode aplicar multas maiores ao vizinho.
7. Não resolveu? A mediação do tribunal ajuda a reconstruir a conversa. Em último caso, o Juizado Especial Cível pode mandar o barulho parar.

• Lista com datas e horários do barulho
• Áudios e vídeos gravados da sua unidade
• Registros no livro de ocorrências ou no aplicativo
• Cópia da carta ao vizinho e da reclamação ao síndico

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1. Leia o que a convenção e o regimento dizem sobre animais, como uso do elevador, coleira e circulação nas áreas comuns.
2. Cuide do sossego, da limpeza e da segurança. É isso que a lei pede de todo morador.
3. Recolha a sujeira, use coleira nas áreas comuns e mantenha a vacinação em dia.
4. Recebeu reclamação de latido ou de cheiro? Converse com o vizinho e tente ajustar a rotina do animal.
5. Se receber notificação ou multa, apresente defesa por escrito, com fotos e mensagens.
6. Se a regra do condomínio parecer exagerada, leve o assunto à assembleia, que pode mudar o regimento. Na dúvida sobre a validade de uma proibição, consulte um advogado.

• Carteira de vacinação do animal
• Cópia do regimento interno
• Mensagens e notificações trocadas com o síndico e vizinhos

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1. Antes de reformar, leia o regimento interno: horários, avisos prévios e regras para entrada de material e saída de entulho.
2. Avise o síndico por escrito e informe o que será feito, o prazo e o responsável técnico.
3. Não mexa em pilares, vigas ou paredes estruturais sem projeto de profissional habilitado. Obra que compromete a segurança do prédio é proibida.
4. Não mude a forma nem a cor da fachada, das janelas e das partes externas.
5. Respeite os horários de barulho. Os vizinhos agradecem.
6. A obra do vizinho causou trinca, vazamento ou sujeira na sua unidade? Fotografe, avise o vizinho e o síndico por escrito e peça o conserto.

• Comunicação da obra ao síndico e a resposta
• Projeto e documento de responsabilidade técnica do profissional
• Fotos antes, durante e depois
• Orçamentos dos reparos, se houve dano

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1. Proteja os seus móveis e, se a água estiver forte, avise o porteiro ou o zelador para fechar o registro.
2. Fotografe e filme as manchas, a água e os estragos, com data.
3. Descubra de onde vem. Se for da unidade de cima ou do lado, avise o vizinho. Se for da cobertura, do telhado, da fachada ou de cano geral, avise o síndico.
4. Comunique por escrito e peça a vistoria e o conserto. Use a carta amigável para o vizinho.
5. Faça orçamentos dos reparos na sua unidade. Quem causou o dano deve pagar.
6. Se for preciso entrar no apartamento vizinho para consertar, combine dia e hora. A lei garante isso, com aviso prévio.
7. É inquilino? Avise o dono do imóvel logo, por escrito. A lei manda o inquilino comunicar os danos que cabe ao dono consertar.

• Fotos e vídeos com data
• Comunicações ao vizinho e ao síndico
• Laudo ou relatório do encanador
• Orçamentos e notas dos reparos

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1. Veja na escritura e na convenção se a vaga é sua, presa ao apartamento, ou se é de uso comum, por sorteio ou rodízio.
2. Quer alugar a vaga? Primeiro ofereça aos vizinhos. Para pessoas de fora do condomínio, só se a convenção autorizar expressamente.
3. Respeite a demarcação e não use a vaga como depósito, se o regimento proibir.
4. Alguém está usando a sua vaga? Fotografe, registre no livro de ocorrências e avise o síndico por escrito.
5. Seu carro foi danificado ou furtado na garagem? Registre boletim de ocorrência, peça ao síndico as imagens das câmeras e veja na convenção o que ela diz sobre a responsabilidade do condomínio.

• Escritura ou matrícula com a vaga
• Convenção e regimento interno
• Fotos e registros no livro de ocorrências
• Boletim de ocorrência, em caso de dano ou furto

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1. Leia a convenção. Veja se ela fala de destinação residencial, de hospedagem ou de aluguel por curto período.
2. Atenção: o STJ vai decidir se a cláusula de destinação residencial basta para impedir o aluguel por aplicativo, mesmo sem proibição expressa. Os processos sobre isso estão suspensos no país até o julgamento do Tema 1443.
3. Se o condomínio aprovar regras sobre o tema, cumpra. Mudar a convenção exige dois terços dos votos dos condôminos.
4. Quem se hospeda na sua unidade também deve cumprir o regimento. Oriente o hóspede sobre silêncio, piscina, garagem e lixo.
5. Você responde pelos danos e pelas multas causados por quem você colocou no imóvel.
6. É vizinho e está incomodado? Registre os fatos e leve ao síndico e à assembleia.

• Convenção e regimento interno
• Atas das assembleias sobre o assunto
• Registros de incômodos, se você é vizinho

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1. Peça ao síndico, por escrito, os balancetes e os comprovantes. Use o modelo pronto.
2. Todo ano o síndico deve convocar a assembleia para aprovar o orçamento e as contas.
3. O síndico não convoca? Um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia. Use o modelo de edital.
4. A assembleia pode ser virtual ou híbrida, se a convenção não proibir, com direito de falar, debater e votar.
5. Para votar, é preciso estar quite com o condomínio.
6. É inquilino? Você pode votar nos assuntos que não envolvam despesas extraordinárias, quando o dono não comparecer.
7. Se o síndico se recusar a prestar contas, a assembleia pode destituí-lo, e, se a assembleia anual não se reunir, qualquer condômino pode pedir que o juiz decida.

• O pedido de contas protocolado
• Atas das assembleias
• Balancetes e boletos recebidos
• Lista de assinaturas de quem convocou a assembleia

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1. Leia a convenção e o regimento interno. Eles completam a lei e valem para todos.
2. Monte um calendário com as tarefas do ano: orçamento, assembleia anual, seguro, manutenções obrigatórias e prestação de contas.
3. Contrate e renove o seguro de toda a edificação contra incêndio e destruição. É obrigatório.
4. Avise a assembleia, logo, de qualquer processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio.
5. Guarde tudo por escrito: contratos, notas, atas e comunicações. Isso protege você na prestação de contas.
6. Pode delegar funções a uma administradora, com aprovação da assembleia, salvo se a convenção disser o contrário.
7. Procure cursos e orientação no Secovi ou no sindicato de condomínios do seu estado.

• Apólice do seguro da edificação
• Atas das assembleias e da eleição
• Contratos de serviços e de manutenção
• Comunicações enviadas aos condôminos

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1. Faça a previsão orçamentária do ano, com receitas e despesas, e leve à assembleia.
2. Separe as despesas ordinárias das extraordinárias. Isso importa para quem aluga o apartamento.
3. Prepare balancetes mensais claros, com extratos e notas fiscais.
4. Se houver conselho fiscal, envie as contas para o parecer antes da assembleia.
5. Disponibilize os documentos aos condôminos, de forma física ou eletrônica.
6. Convoque a assembleia anual para aprovar as contas, o orçamento e as contribuições.

• Previsão orçamentária aprovada
• Balancetes, extratos e notas fiscais
• Parecer do conselho fiscal
• Ata da assembleia que aprovou as contas

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1. Cobre só o responsável pela unidade, de forma reservada, por carta, e-mail ou aplicativo individual. Use o modelo pronto.
2. Não exponha nomes de devedores em mural, elevador, portaria ou grupo de mensagens. Isso pode gerar indenização por dano moral.
3. Cobre pelos meios legais: aviso, proposta de acordo e, se preciso, a Justiça. Evite qualquer medida que constranja o morador.
4. Aplique só a multa de até 2%, mais correção e juros. Valores acima disso podem ser contestados.
5. Na prestação de contas, informe a inadimplência de forma geral, por unidade, sem expor quem está passando dificuldade.
6. Não resolveu? A cota comprovada pode ser cobrada direto por execução, e a cobrança prescreve em cinco anos a contar do vencimento.
7. Venderam a unidade? Veja quem está na posse e se o condomínio soube da venda. É isso que define quem paga.

• Convenção e atas que aprovaram as cotas
• Boletos e planilha do débito
• Avisos de cobrança enviados e respostas
• Acordos assinados

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1. Antes de multar, confira se a regra descumprida está na convenção ou no regimento e qual é a multa prevista.
2. Registre o fato com data, hora, fotos, vídeos e testemunhas.
3. Notifique o morador por escrito e dê prazo para a defesa. Use o modelo pronto.
4. Analise a defesa e responda por escrito, explicando a decisão.
5. Respeite os limites: até cinco vezes a cota na multa comum. Multas maiores, por reincidência ou comportamento antissocial, dependem da assembleia.
6. Se a multa for de inquilino, comunique também o dono da unidade.
7. Casos graves e repetidos, que a multa não resolve, devem ir à assembleia, com orientação de advogado.

• Registro do fato, com fotos e vídeos
• Notificação entregue e comprovante
• Defesa do morador e decisão por escrito
• Ata da assembleia, nas multas maiores

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1. Convoque todos os condôminos, pela forma prevista na convenção. Sem convocar todos, a assembleia não pode decidir.
2. Coloque no edital a data, a hora, o local ou o link, e a ordem do dia. Use o modelo pronto.
3. Assembleia virtual ou híbrida: diga no edital como entrar, falar e votar. Ela só não vale se a convenção proibir.
4. Confira quem pode votar: quem está quite. O inquilino vota quando o dono não vem, salvo em despesas extraordinárias.
5. Na primeira convocação, decide a maioria dos presentes que tenham pelo menos metade das frações ideais. Na segunda, a maioria dos presentes.
6. Assuntos com quórum especial, como mudar a convenção, que exige dois terços, podem continuar em sessão permanente se o quórum não for atingido.
7. Lavre a ata com cuidado e envie a todos. Na assembleia virtual, a ata só sai depois de somados e divulgados todos os votos.

• Edital e comprovantes de envio a todos
• Lista de presença e procurações
• Registro dos votos, na assembleia virtual
• Ata assinada e enviada aos condôminos

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1. Classifique a obra: necessária, como conserto de vazamento ou de estrutura; útil, que melhora o uso; ou voluptuária, de embelezamento ou lazer.
2. Obra necessária: o síndico pode fazer sem esperar a assembleia. Se for urgente e cara, avise a assembleia logo depois.
3. Obra necessária cara, mas não urgente: só depois de aprovação em assembleia.
4. Obra útil: maioria dos condôminos. Obra voluptuária: dois terços dos condôminos.
5. Ampliar área comum precisa de dois terços. Construir novo andar ou novo prédio precisa de todos os condôminos.
6. Peça pelo menos três orçamentos, contrate por escrito e exija profissional habilitado e documento de responsabilidade técnica.
7. Mantenha em dia as vistorias e manutenções exigidas pelo Corpo de Bombeiros e pela prefeitura da sua cidade.

• Orçamentos e contrato da obra
• Documento de responsabilidade técnica do profissional
• Ata que aprovou a obra
• Notas fiscais e fotos da execução

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1. Destituição não é castigo automático. A lei exige motivo: irregularidades, falta de prestação de contas ou má administração.
2. A assembleia deve ser convocada especialmente para isso, pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
3. Para destituir, é preciso o voto da maioria absoluta dos membros da assembleia.
4. Se você é o síndico, prepare a sua defesa com as contas, os contratos e as atas. Apresente tudo na assembleia.
5. Se você é condômino e quer a destituição, reúna as provas e as assinaturas de um quarto dos condôminos para convocar.
6. Saindo o síndico, entregue os documentos, as senhas e os valores ao sucessor, com termo assinado.

• Edital da assembleia e comprovante de envio
• Prestações de contas e contratos
• Ata da assembleia
• Termo de entrega de documentos ao sucessor

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1. Aconteceu um dano ou furto nas áreas comuns? Registre no livro de ocorrências, guarde as imagens das câmeras e oriente a vítima a fazer boletim de ocorrência.
2. Veja o que a convenção diz sobre a responsabilidade do condomínio por furtos e danos, e o que o seguro cobre.
3. Avise a seguradora no prazo da apólice.
4. Funcionário do condomínio causou o dano trabalhando? O condomínio, como empregador, responde e, depois de pagar, pode cobrar do causador.
5. Terceirizados: exija da empresa os comprovantes de salários, encargos e treinamento, e guarde o contrato.
6. Siga a convenção coletiva dos empregados de condomínio da sua região, que o Secovi ou o sindicato de condomínios divulga.
7. Mantenha em dia o seguro de toda a edificação, que é obrigatório.

• Registro no livro de ocorrências
• Imagens das câmeras, guardadas em segurança
• Apólice do seguro e comunicação do sinistro
• Contratos com empregados e terceirizados

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1. Peça e guarde só os dados necessários: nome, documento, unidade e contato. Evite coletar mais do que precisa.
2. Câmeras só nas áreas comuns, com aviso visível. Nunca voltadas para dentro das unidades.
3. Defina quem pode ver as imagens e por quanto tempo elas ficam guardadas. Entregue cópia só a quem tem direito, como a polícia ou a vítima.
4. Biometria e reconhecimento facial são dados sensíveis. Use com cuidado e com regra clara aprovada.
5. Não publique imagens de moradores ou visitantes em grupos de mensagens.
6. Atenda os pedidos dos moradores que querem saber quais dados o condomínio tem deles.
7. Cuide da segurança contra incêndio: extintores, saídas de emergência e as vistorias que o Corpo de Bombeiros do seu estado exigir.

• Regras aprovadas sobre câmeras e acesso
• Registro de quem acessou ou recebeu imagens
• Pedidos de moradores sobre os seus dados e as respostas
• Comprovantes das vistorias de segurança

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